Marktananlyse, Wissenswertes beim Kauf einer Immobilie!

Wer den Immobilienmarkt in den letzten drei, vier Jahren aufmerksam verfolgt hat, dem wird ein bestimmter Trend nicht entgangen sein: vorbei ist die Zeit der hochgejubelten Preise, der "Steuern-Sparen-um-jeden-Preis" Mentalität wie auch die Zeit der "alles-geht" Finanzier- ungen. Zu Recht sind Immobilienkäufer kritischer geworden, finanzierende Institute wählerischer in der Vergabe von Langzeitkrediten.

Gleichzeitig hat eine Preisbereinigung im Markt stattgefunden. Überteuerte Neubauprojekte werden heute ebenso wenig mit Erfolg in Angriff genommen, wie aufmerksamen Käufern überzogene Altbaupreise schmackhaft gemacht werden können.

Kritischere Kunden, oft aus der Erfahrung Dritter kluggeworden und aufmerksam durch Marktbeobachtung und eigene Recherchen, nehmen Angebote detailliert ins Visier und haben gelernt, zu rechnen und zu vergleichen. Dies führt oftmals zu einer übertriebenen Furcht davor, überhaupt eine Entscheidung zu treffen - mit der meist ärgerlichen Folge, am Ende eines Jahres für die Steuerersparnis nichts getan zu haben, weil man den kritischen Vergleich zwar vornahm, dann aber zu keiner Entscheidung gelangte.

Zwischen diesen beiden Fahrwassern der sorgfältigen Prüfung von Angeboten und Preisen auf der einen Seite, und der langfristigen Bindung an eine Immobilie andererseits, Jahr für Jahr stehenzubleiben wie ein unschlüssiger Schiffskapitän, bringt auf Dauer jedoch nur Unzufriedenheit mit sich. Denn einerseits haben Kollegen und Freunde tatsächlich oft Tausende, ja Zehntausende von DM, bzw. Euro vom Finanzamt zurückerhalten, andererseits ist man mit sich selbst mehr oder minder unzufrieden, weil man ja eigentlich etwas tun möchte - sonst hätte man sich mit der Problematik in erster Linie gar nicht auseinandergesetzt.

Wir wagen heute einmal die Behauptung, daß eine Entscheidung pro Immobilie in erster Linie eine psychologischer Vorgang ist. Denn rational sprechen heute zahlreiche Argumente gerade für einen solchen Schritt; Argumente, auf die wir gleich noch zurückkommen werden. Doch beleuchten wir zunächst noch einmal das psychologische Problem. Am besten anhand der Frage: Welcher Kunde kauft heutzutage überhaupt eine Immobilie? Und: Welcher Hilfe bedient er sich dabei?

In erster Linie treten hier zwei Trends zutage: Zum einen der Kunde, der zum ersten Mal und quasi unbedarft an den Erwerb von Wohneigentum herangeht. Er verläßt sich dabei mehr oder weniger auf seinen Berater; in aller Regel kein Makler, sondern ein Anlage- oder besser gesagt Immobilienberater, der als fachkundiger Marktkenner eine Empfehlung ausspricht. Wenn dieser dabei jedoch aus einem Eintopf schöpft, aus dem er jeden Kunden speist, egal wie unterschiedlich Einkommen, Steuerlast, Kinderzahl, Vermögen und Anlageziele sein mögen, dann hat er den Namen Berater nicht verdient, sondern ist ein Vermittler eines einzigen Produktanbieters. Diesen Beratertypus lassen wir also außen vor uns nennen nur denjenigen einen unabhängigen Immobilienberater, der sich am Markt im Interesse des Kunden umschaut, um ein für diesen Kunden passendes Angebot zu finden.

War seine Suche erfolgreich, dann unterbreitet er dem Kunden ein Ergebnis. Fast immer wird er mehr als ein Objekt vorweisen können, das für den Kunden rentabel scheint. Erst im Gespräch und in der weiteren Beratung, manchmal auch nach einigen Besichtigungen, entscheidet sich dann der Kunde für den Kauf - die Sicherstellung der Finanzierung vorausgesetzt.

Auch hierbei tritt der Immobilienberater aktiv in Erscheinung, indem er nämlich eine für den Kunden maßgeschneiderte und auf seine Anlageziele und sein Anlagevermögen abgestimmte Finanzierung findet. Daß er sich dabei meist eines dritten, unabhängigen Finanzierungs- vermittlers bedient, spricht nicht gegen ihn: sein Metier ist die Immobilie, nicht die Finanzierung derselben, für die andere wiederum die Fachkompetenz besitzen. Ebenso bedient er sich unterschiedlicher Bauträger, Initiatoren oder Objektanbieter und schöpft manchmal sogar aus privaten Quellen, nämlich immer dort, wo er ein attraktives Objekt von privater Hand zu günstigem Preis erhalten und weitervermitteln kann. In diesem Fall wird er in seiner Funktion als Makler tätig, die er gemäß 34c der Makler- und Bauträgerverordnung wahrzunehmen berechtigt ist.

Auch bei der Abwicklung, sprich dem Kaufvertrag, der Überprüfung aller nach dem Kauf folgenden Rechnungen, die der Kunde bekommt, der Überwachung der Mietumstellung etc. wird der Immobilienberater tätig (wenn er seinen Beruf umfassend im Interesse des Kunden ausübt). Ja sogar so weit kann die Betreuung des Kunden gehen, daß dieser seinen Berater ansprechen kann, wenn wirklich mal was mit der Miete schiefgeht oder ein Mieterwechsel stattfindet.

Hat dieser Kundentypus, der zum ersten Mal den Gang zum Notar und damit den Erwerb einer Wohnung wagte, sich mit dem Ablauf vertraut gemacht und gesehen, daß es weitaus weniger schmerzhaft ist als ursprünglich vielleicht befürchtet, dann kann mitunter sogar der Schritt zu einer zweiten Immobilie getan werden. Vorausgesetzt, Einkommen und Steuerlast sowie vorhandene Liquiditätsreserven rechtfertigen diesen Schritt und die Gesamtbelastung ist auch im Falle eines Mietausfalls noch tragbar, könnte ein solcher Kunde zum "Wiederholungstäter" werden, wie man so schön sagt.

Ist der Kunde über Jahre hinweg mit dem Thema Immobilien vertraut geworden, hat möglicherweise mittlerweile auch ein Objekt wieder verkauft, dann wird er allmählich selbst zum Fachmann - und hier ist der zweite Trend zu beobachten, der derzeit den Markt beherrscht - und nach dem einen oder anderen Schnäppchen auf dem Markt eigenständig Ausschau halten. Sei es von privat, sei es durch Makler oder sei es durch Aufspüren günstiger Gelegenheiten in Zwangsversteigerungen - der Kunde hat Spaß gefunden an der Immobilie als Anlageform und wird sich immer wieder "ins Abenteuer stürzen".

Auch für diesen zweiten Kundentypus ist der Immobilienberater aktiv. Er kann Objekte aus dessen Bestand verkaufen, er kann ihm günstige Gelegenheiten zuspielen oder seine Kontakte nutzen, um ihm günstig und schnell eine größere Finanzierung zu beschaffen.

Mit anderen Worten, das Bild des Immobilienberaters ist weit entfernt von der klassischen Berufspraxis des Maklers, der ja nichts anderes tut als vermittelnd am Markt zwischen Anbieter und Suchendem tätig zu werden. Vielmehr ist es Aufgabe des Beraters, wirklich zu betreuen - ja bei vorhandenen berechtigten Ängsten von einem Erwerb auch einmal abzuraten. Das trifft übrigens öfter zu als man meint. Vor allem wenn Ehepartner unterschiedlicher Ansichten sind, sollte man sich nicht über die Meinung des Partners hinwegsetzen. Denn sonst wird unweigerlich irgendetwas schiefgehen, das den ängstlichen Partner in seiner ursprünglichen Ansicht nur bestärkt - quasi als hätte er das Unheil mit heraufbeschworen.

Doch kommen wir zurück zu unserer eingangs gestellten Frage, ob und inwieweit sich heutzutage der Kauf einer Immobilie lohnt und welche Kunden überhaupt daran interessiert sein könnten. Der Markt hat sich, so haben wir behauptet, bereinigt. Das bedeutet aber auch, daß sich gute Immobilien heute klarer und besser von unrentablen und unsicheren Anlagen abheben. In der Beratung spielt daher die Frage des richtigen Immobilienstandortes ebenso eine große Rolle wie die Frage der Immobilienart, des maximal erschwinglichen Kaufpreises und der einzusetzenden Eigenmittel (die auch null sein können). Daß hierbei die Anlageziele des Kunden immer wieder in den Vordergrund gerückt werden müssen, macht die Beratung nicht unbedingt leicht: im Gegenteil bedeutet es aufwendige Arbeit, den Kunden auf seine eigenen Ziele und Wünsche immer wieder hinzuweisen und Angebote kritisch anhand dieser Ziele zu überprüfen, zu bewerten und auszuwählen.

Somit wird eines klar:
Niemand tritt den Gang zum Notar über Nacht an, wenn er eine Immobilie als Kapitalanlage kauft (das kann bei eigengenutzten Objekten anders sein!). Oft dauert ein solcher Entscheidungsprozeß Monate, und in manchen Fällen Jahre. Denn manchmal müssen überhaupt erst einmal jene Voraussetzungen geschaffen werden, die eine Immobilienanschaffung erst ermöglichen:

  • ein solides Einkommen einer bestimmten Höhe

  • Abbau vorhandener Privatkredite

  • Eigenkapital / Ersparnisse

  • ein langfristiger Anlagewunsch

Da die Zeiten überteuerter Bauherrenmodelle ebenso vorüber sind wie jene von völlig überzogenen Sonder-Afa-Objekten, bleibt heute eigentlich nur noch ein kleines Spektrum übrig: Immobilien, die den Ansprüchen des kritischen, bewußt auf Sicherheit und Rendite bedachten Anlegers gerecht werden.

Der Staat hat hierzu sein Teil beigetragen. Hohe Steuervorteile auf Immobilien sind abgebaut worden. Im Gegenteil haben die Einschränkungen fast schon zum anderen Extrem geführt; dann etwa, wenn beispielsweise der Bereich des Denkmalschutzes steuerlich nicht mehr jene sinnvollen Förderungen erfährt, mit denen er seit vielen Jahren unterstützt wurde. Immerhin haben wir dank dieser Förderung gut sanierte und erhaltene Innenstädte. Nicht zuletzt hat auch die Sonderabschreibung in den Neuen Ländern zu einem städtebaulichen Sanierungsmarathon geführt, der vieles vor dem endgültigen Verfall bewahrt hat, was als historisch einmalige Bausubstanz nun auch von künftigen Generationen noch mit Bewunderung betrachtet werden kann.

Leider belohnt der Markt weder die historische Bedeutung städtebaulicher Architektur noch aufwendige Qualität der Sanierung. Denn einzig die Frage, welche Miete erziele ich mit meiner Immobilie, entscheidet letztlich über die Rentabilität eines jeden Investments in Grund und Boden. Ohne Miete kein Einkommen für die Anlage - und damit nicht nur keine Verzinsung, sondern oft ein sich schnell auftürmender Schuldenberg unbezahlter Zins- und Tilgungsraten, wenn langfristig keine adäquate Mieteinnahme erzielt werden kann.

Heute muß daher mehr denn je die Frage der guten Vermietbarkeit im Vordergrund einer jeden Immobilienanschaffung stehen. Grob gesagt spielt es fast keine Rolle, wo die Immobilie steht - ob Groß- oder Kleinstadt, ob Land oder Metropole: Vermietbarkeit ist überall dort gewährleistet, wo Arbeitsplätze vorhanden sind oder geschaffen werden und wo Handel, Industrie und Wirtschaft pulsieren. Daß Städte wie Frankfurt am Main, Hannover, Düsseldorf, München, Hamburg oder Berlin sich dabei an den obersten Plätzen der Hitlisten tummeln, ist nichts Neues - es hat sich jedoch in den letzten Jahren aufgrund der wachsenden Arbeitslosigkeit noch mehr gezeigt, daß ganze Regionen zu Ödland werden können und Wohnungen reihenweise leerstehen, wo massive Verluste an Arbeitsplätzen eingetreten sind. Dann trifft es beinahe jeden gleich: ob luxuriös ausgestattete Neubauimmobilien, ob minimalsanierter Altbau macht fast keinen Unterschied. Lediglich die guten Innenstadtlagen bleiben meist verschont, aufgrund der Neigung der Bewohner einer Stadt, lieber im Kern als in den Randbereichen zu residieren, insbesondere dann, wenn man verkehrsgünstig wohnen möchte.

Warum all diese Überlegungen rund um das Thema Immobilie? Für Sie als Immobilienbesitzer, -interessent oder Anbieter könnte es interessant sein, den Markt von heute in allen Facetten zu kennen. Klammert man einmal die professionellen Immobilienanleger aus (große Institutionen, Versicherungen, sehr vermögende Leute), dann wird der Markt heute von folgenden Merkmalen gekennzeichnet:

  • der Käufer von heute ist sehr viel kritischer als vor einigen Jahren

  • die Immobilienpreise sind moderat (außer in ausgesprochenen Toplagen, wo sie ungebrochen hoch sind)

  • die Mieten sind weitgehend stabil, mancherorts sogar rückläufig, an exponierten Lagen aber immer steigend

  • die Finanzierungskonditionen sind einmalig günstig wie nie zuvor

  • die Selektionskriterien (Anforderungen an Bonität und Objektqualität) der finanzierenden Institute sind strenger und enger

  • wirklich gute Objekte sind trotz reichhaltigem Angebot eher selten

  • die staatlichen Förderungen sind stark zurückgefahren worden und es ist hier mit weiteren Kürzungen zu rechnen

  • der Trend zur privaten Vorsorge und Absicherung durch Sachwerte nimmt zu

  • mehr denn je spielt die langfristig erzielbare Rendite bei der Kaufauswahl die größte Rolle

Was kann man aus all dem schlußfolgern:
  • Nutzen Sie als Kauf-Interessent die Marktlage aus. Ergreifen Sie günstige Gelegenheiten, die sich bieten, und sichern Sie sich eine langfristige Finanzierung mit niedrigen Zinsen (ca. 5% effektiv auf 10 Jahre).

  • Wählen Sie aus nach Kriterien der Vermietbarkeit, langfristigen Rendite und Sachwert-Sicherheit aufgrund eines guten Standortes.

  • Warten Sie nicht, bis das Jahr vorüber ist, sondern suchen Sie die Beratung, sortieren Sie Ihre Anlageziele und - entscheiden Sie!

Und gute Gründe, die für die Immobilie sprechen, gibt es mehr denn je:
  • Immobilien sind die stabilste Anlageform

  • Immobilien sind inflationssicher

  • Immobilien sind die ideale "zweite Rente"

  • Grund und Boden (Bauland) wird immer seltener und teurer

Und nicht zuletzt:
  • Immobilien sind die einzige Altersversorgung, die Sie mit Fremdkapital und Wertzuwachs aufbauen und weitgehend von Dritten bezahlen lassen (Mieter, Staat)

Immobilien: Kauf oder Nichtkauf - diese Frage läßt sich wohl heute mehr denn je zugunsten eines Kaufs beantworten.